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         开化新闻网

        租金贷上路的喜与忧:租客“被签约”问题仍存在

        2018年5月22日 17:34

          租房,是让很多在大城市工作的年轻人头疼的事,尤其是押一付三、半年付甚至全年付的租金支付方式,经常让现金并不充裕的他们犯难。而最近许多长租公寓推出的“租金贷”业务,为他们提供了新的房租解决办法。

          所谓“租金贷?#20445;?#25351;的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。将按季支付变为按月支付,“租金贷”逐渐获得了很多租客的欢迎。

          据58同城、安居客、赶集网联合发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》,截至目前我国长租公寓品牌达到1200家,运营房屋数量已超200万间。考虑到租房市场的巨大潜力,越来越多长租公寓企业、金融机构也开始参与“租金贷”中。

          不过,在“租金贷”运行过程中,也出?#33267;?#19968;些让租客疑惑的问题。有的租客在不知不觉间“被签”下了“租金贷”合约,有的租客对提前退租时需缴纳的费用感到疑惑……

           被签约的“租金贷”

          程序员张政(化名)已在北京打拼了三四年,经历过许多?#20301;?#25151;、搬家的租房故事。但去年最后几个月在蛋壳公寓租房时遇到的“租金贷?#20445;?#35753;他既欣喜又担心。

          2017年10月,张政与长租公寓企业蛋壳公寓签约了一间房子,采用“押一付一”的方式支付租房款项。按月支付房租,是之前其他租房机构从未向张政提供过的支付方式,这让他?#36234;?#21518;的租房生活有了更多向往。

          11月初,张政正式入住了这间房。但入住没几天,一封由某互联网金融机构发出的借款协议,让他蒙圈了。这份?#22987;?#19978;清楚地写着,张政与该机构签订?#23435;?#26399;一年的贷款协议,每月还款金额刚好是蛋壳公寓的房租。

          由于租房前公寓管家(租房经纪人)并未提及还需要办理贷款业务,张政感到很纳闷。于是他联系之前带他看房的公寓管家,但其回复称?#32422;?#24050;经离职,让他联系蛋壳公寓的客服人员。而客服人员并不了解该贷款业务的来龙去脉,甚至说蛋壳公寓并未与该互联网金融机构开展合作。

          多次联系蛋壳公寓客服无果后,张政又把电?#25353;?#32473;了该互联网金融机构的客服人员,但刚提到租房贷款的问题,客服又以信号不好为由将电话挂了。

          有了这些经历,张政担?#30446;?#33021;在?#32422;?#19981;知情的情况下,蛋壳公寓已经替?#32422;?#31614;下了租房分期贷款的协议。出于资金安全考虑,他赶紧在官网办理了退租,但让他没想到的是,贷款协议一直难以消除,还要求他向上述互联网金融机构缴纳一笔违约金。

          为何租客会“被签下”租金贷款合约?#32771;?#32773;联系?#35828;?#22771;公寓的管理人员,但并未得到及?#34987;?#24212;。蛋壳公寓官网显示,租客需签约蛋壳公寓房源,并通过金融平台确认征信记录良好,达到法定贷款年龄的,才可使用“蛋壳分期月付”。但官网上并未呈现具体合作的金融平台,?#32422;?#21512;作方式,也未显示租客“被签约”的原因,?#32422;?#30456;应的解决办法。

          据了解,蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌,目前已进入北京、深圳等8个城市的租房市场。今年2月,蛋壳公寓宣布完成1亿美元B轮融资。

          贝壳找房首席经济学家杨?#33267;?#21578;诉中国青年报·中青在线记者,“租金贷”一般的模式是,公寓把房子租给租客,租客向金融公司申请租赁贷款,金融公司一次性把租金支付给公寓,租客再按月偿还金融公司贷款,甚至押金都可以申请贷款。

          杨?#33267;?#35748;为,“租金贷?#21271;?#36523;是一个中性的工具和手段,但必须建立在契约自由、契约公平、契约严守的基础之上。如果在租客不知情的情况下,中介公司或公寓为其开通“租金贷?#20445;?#19968;旦出现违约,租客仍需要偿还贷款,这显?#27426;?#31199;客不公平。就借贷关系来看,如果租客不能按?#34987;?#27454;便会构成违约,有可能影响到租客的征信。

          杨?#33267;?#20063;注意到,早在2015年租房分期市场就迎来了一次洗牌,一些租房分期公司为了冲量与大量中介合作,缺乏完善的风控体?#25285;?#23548;致爆发一年后倒闭潮。

          易居研究院智库中?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;分析,“租金贷”在租客签约前看起来非常方便,但租后的各类问题仍然存在。例如,一旦租客在中途不想继续租住,或者房东中途需要收回房源,那么原有的租房关系被打破,而“租金贷”是否还要继续足额还款,很可能会引起各方纠?#20303;?/p>

           广受相关企业的追捧

          虽然在具体?#23548;?#20013;可能存在上述问题,但在大的行?#24403;?#21270;中,“租金贷”已经成为不少租房公寓企业、金融机构追捧的方法。

          例如,国内规模最大的长租公寓自如为租客提供两种租金分期服务:一种是与京东金融合作的“自如白条?#20445;?#31199;客首次付款只需交押金+首期房租+服务费,之后每月支付当期房租+服务费+分期?#20013;?#36153;;另一种是与中国对外经济贸易信托有限公司合作的自如分期,由租客向其申请租赁贷款,外贸信托公司一次性把租金支付给公寓,租客再按月偿还金融公司贷款。

          此外,银行、互联网金融机构、消费金融机构也开始介入房租分期贷款市场中。2017年年底,中信银行、建设银行等银行纷纷推出住房租赁贷款产品,对符合条件、有长租需求的个人发放,用于一次性支付租金等租房相关费用。今年5月初,工商银行四川省?#20013;?#19982;龙湖地产旗下的成都冠寓合作,在成都试点推出长租公寓房租信用卡分期付款业务。

          此外,支付宝、京东金融也进入租房领域,通过“在线支付+信用租房+消费金融”打造租房平台。元宝e家、平安好房等消费金融平台也介入其中。

          为何房租分期贷款存在明显不足,仍?#36824;?#21463;追捧?苏宁金融研究院高级研究员薛洪言分析,2017年12月现金贷新规之后,发掘各类消费场景、开展场景分期业务成为消费金融机构的重点转?#22836;?#21521;。就长租公寓而?#35029;?#38543;着房地产市场由增量转向存量,租房市场规模超万亿,相应的分期贷款空间巨大,吸引各方加速?#23395;幀?/p>

          除?#23435;?#24341;力以外,薛洪言还注意到租房公寓企业开展房租分期业务的内在推动力:由于国内租售比处于高位,长租公寓行业将?#20013;?#38754;临盈利难题,有强烈的动机通过金融?#20173;?#20540;服务增厚盈利水平。

          在租房市场活跃的一二线城市,租售比长期处于高位。中国社会科学院城市所5?#36335;?#24067;的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》显示,一线城市中上海的租售比为644,深圳为627,广州为600,北京为594。而在国际上,租售比一般处于200~300之间。

          最惊人的是厦门。数据显示,今年1月厦门房价与租金比值为1100。这意味着如果房价与租金保持不变,需要91.7年才能通过租金回本。此外,?#30830;弧?#24800;州、石家庄、合?#30465;?#21335;京等地的租售比也高于上述4个一线城市,位列全国第2至第5名。

          不过,这也是租房分期业务能否做大的重要前提。长租公寓企业优客逸家的创始人兼CEO刘翔告诉中国青年报·中青在线记者,这很可能是目前租房及租房分期市场发展所面临的最大问题。“租售比不正常,就会导致一个问题:租赁型资产的?#25214;?#33021;不能在市场上形成有竞争力的金融产品?如果不能的话,就很难去推动做大做强。”

           寄予资产证券化的厚望

          在租客端方便但也存在明显问题的“租金贷?#20445;?#22312;租房企业端,则被寄予了资产证券化的厚望。

          以前述第二种自如租金分期贷款为例。2017年8月15日,自如发行?#35828;?#19968;只以该房租分期小额贷款为底层资产的资产证券化产品,规模5亿元,运行至今尚无逾期记录。未来1年内,自如将在上海证券交易所完成?#24067;?0亿元的资产证券化产品。

          薛洪言认为,由于租赁市场属于典型的重?#26102;就度?#34892;业,资金消耗大,通过资产证券化,租赁机构可以快速盘活存量资产,在行业风口期快速做大做强。同时,先自持物业后通过出租分阶?#20301;?#25910;资金的业务模式,也非常适合资产证券化。因此,资产证券化有望成为长租公寓市场中一条重要的资金渠道。

          身为租房市场的创业者,刘翔和他创办的优客逸家最近也在进行依托房租的资产证券化尝试。刘翔认为,类似“租金贷”这样分散、小额的贷款业务,传统金融机构不可能一一核?#25285;?#24456;难形成大规模的资产包和金融产品,这给租房运营企业带来更高的要求。

          在他看来,要发挥租房领域的资产证券化潜力,?#30340;?#36824;需要更多租房公寓企业实现规模化、数字化运营。“金融的核心是风控,风控的核心是数据,只有这个行业的运营数据化,它才能?#35813;鰨?#25165;有金融的基础。”

          除了行?#24403;?#38761;,刘翔还希望政策方面可以?#22836;?#26356;多“红利”。

          创业的这几年,刘翔经常往返成都、北京等地,关注和呼吁给租房市场提供更多政策支持。在他看来,近两年国家和一些地方推出的?#24066;懟?#21830;改住?#20445;?#29978;至“工改住?#20445;约?#38598;体土地入市、?#22270;?#30340;租房专项用地等政策措施,从源头上提供了?#31995;图?#26684;的土地和房产资源,起到了很好的效果。但还可以?#22836;?#26356;多的“政策红利?#20445;?#35753;符合市场?#25214;?#29575;的金融产品得以诞生与认可,从而推动租房市场发展壮大。

          ?#26174;?#36827;则向记者具体阐述了“政策红利”的方向。“房租的证券化肯定是要去做的,但有一个前提,就是租赁市场必须要实现租售同权。”在他看来,只有租售同权真正落到实处,“租金贷”才能获得更多关注,逐步落地资产证券化的金融产品,才会有更多企业愿意参与其中,逐步建立相应的规范。

        来源:   作者:   编辑:王欣
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